Das Grundbuch enthält die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z. B. Wohnungseigentum). Es zeigt insbesondere, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte oder Belastungen daran bestehen.
Geführt wird das Grundbuch von den Grundbuchämtern bei den Amtsgerichten. Jedes Grundbuchamt ist für die Grundstücke in seinem örtlichen Bezirk zuständig.
Das Grundbuch ist kein gewöhnliches öffentliches Register und nicht frei einsehbar. Wer Einsicht nehmen oder eine Grundbuchabschrift (auch Grundbuchauszug genannt) erhalten möchte, muss hierzu ein berechtigtes Interesse darlegen können.
Das Grundbuch wird in Form von Grundbuchblättern mit individuellen Blattnummern geführt. Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (Abt. I, II und III), wobei jeweils folgende Angaben zu finden sind:
Aufschrift: zuständiges Amtsgericht, Grundbuchbezirk (Gemarkung), Blattnummer und Vermerke über Besonderheiten
Bestandsverzeichnis: tatsächlicher Grundstücksbestand und seine Veränderungen
Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
Abteilung II: Rechte (z. B. Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Nießbrauchsrechte) und Vermerke (z. B. Zwangsversteigerungsvermerk)
Abteilung III: Belastungen (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) und ihre Veränderungen (z. B. Abtretungen)
Gelöschte Eintragungen werden im Grundbuchblatt rot unter- oder durchgestrichen und größtenteils auch mit einem Löschungsvermerk versehen. In der schriftlichen Grundbuchabschrift erscheinen die Streichungen allerdings schwarz.
Einsicht in das Grundbuch erhält nach § 12 der Grundbuchordnung nur, wer ein berechtigtes Interesse hat und dies darlegen kann.
Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Personen, für die ein Recht oder eine Belastung im Grundbuch eingetragen ist, dürfen das betreffende Grundbuch grundsätzlich einsehen. Ein berechtigtes Interesse kann auch in anderen Fällen vorliegen, beispielsweise wenn es einen Vollstreckungstitel gegen Eigentümer gibt.
Ein reines Kaufinteresse an dem betreffenden Grundstück ist regelmäßig kein berechtigtes Interesse im Sinne der Grundbuchordnung.
Ob ein berechtigtes Interesse tatsächlich vorliegt und in welchem Umfang Einsicht gewährt werden kann, prüft das zuständige Grundbuchamt anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Meist werden hierfür Unterlagen benötigt, wie beispielsweise ein gültiges Ausweisdokument oder Vollmachten, Verträge, Vollstreckungstitel etc.
Die Einsicht in das Grundbuch kann vor Ort im Grundbuchamt erfolgen. Bitte bringen Sie die erforderlichen Unterlagen (z. B. Personalausweis) mit!
Außerdem kann die Aushändigung oder Übersendung einer Grundbuchabschrift beantragt werden (hierzu mehr unter „Wie können Grundbuchabschriften beantragt werden?“).
Grundbuchabschriften können von der Person, die ein berechtigtes Interesse gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt ausreichend darlegen kann, auf verschiedenen Wegen beantragt werden.
Möglich ist, persönlich zu den Öffnungszeiten des jeweiligen Amtsgerichts im Grundbuchamt zu erscheinen und sich eine Grundbuchabschrift aushändigen zu lassen. Bitte bringen Sie die erforderlichen Unterlagen (z. B. Personalausweis oder Vollmacht) mit!
Darüber hinaus kann ein Antrag auf Erteilung der Grundbuchabschrift schriftlich auf dem Postweg oder per Fax gestellt werden. Hierzu können vorgefertigte Antragsformulare, die die Amtsgerichte teilweise auf ihren Homepageseiten zur Verfügung stellen, genutzt werden. Eventuell benötigte Unterlagen sind dem Antrag in Kopie beizufügen.
Eine elektronische Beantragung ist über den sogenannten elektronischen Rechtsverkehr möglich. Dies bedeutet, dass der Antrag von einem hierfür geeigneten Absenderpostfach an das elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) des Amtsgerichts bzw. des Grundbuchamts gerichtet werden muss. Für Bürgerinnen und Bürger kommt als Absenderpostfach das elektronische Bürger- und Organisationenpostfach (eBO)Öffnet sich in einem neuen Fenster oder das Mein Justizpostfach (MJP) in Betracht. Gemeinden oder andere Körperschaften des öffentlichen Rechts können das besondere elektronische Behördenpostfach (beBPO) nutzen, Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte das besondere Anwaltspostfach (beA) und Notarinnen und Notare das besondere Notarpostfach (beN).
Eine Beantragung über E-Mail ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Auch dann nicht, wenn der Antrag einer E-Mail als Anhang beigefügt wurde.
Für die Erteilung von Grundbuchabschriften fällt eine Gebühr an, die per Rechnung erhoben wird.
Bezüglich privatrechtlicher Dienstleister, die im Internet sogenannte „Online-Grundbuchauszüge“ anbieten, beachten Sie bitte die „Warnhinweise der Gerichte".
Das Grundbuchamt wird in der Regel aufgrund eines Antrags tätig. Der Antrag kann je nach Anliegen von der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer oder von derjenigen Person gestellt werden, die von der Eintragung betroffen ist oder zu deren Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Wurde eine Notarin bzw. ein Notar mit der Grundstücksangelegenheit betraut, erfolgt die Antragstellung durch diese bzw. diesen.
Einige Amtsgerichte stellen auf ihren Homepageseiten verschiedene Antragsformulare für einfache Konstellationen zur Verfügung, die genutzt werden können.
Je nachdem, welche Eintragung erfolgen soll, müssen dem Antrag verschiedene Unterlagen beigefügt werden. Beispielsweise können dies sein:
förmliche Bewilligung des Betroffenen, der über sein Recht verfügt, (z. B. Bewilligung des Eigentümers zur Neueintragung eines Rechts oder des Gläubigers zur Löschung einer vorhandenen Grundschuld)
Nachweis über die eingetretene Unrichtigkeit des Grundbuchinhalts (z. B. Erbschein nach dem Tod des eingetragenen Eigentümers)
Vollstreckungstitel (z. B. Urteil, Vollstreckungsbescheid, Beschluss)
behördliche oder gerichtliche Genehmigungen
Vollmachten
Die Unterlagen müssen einer bestimmten Form genügen. Grundstücksverkäufe sind immer vor einer Notarin bzw. einem Notar durch eine notarielle Urkunde zu regeln. Reicht eine Beglaubigung der Unterschrift aus, kann diese ebenfalls von einer Notarin bzw. Notar getätigt werden. In Hessen ist auch das Ortsgericht für eine Unterschriftsbeglaubigung zuständig.
Neben dem regulären Antragsverfahren, mit dem die Eintragung von gewünschten Rechtsänderungen herbeigeführt werden kann, gibt es weitere Fälle, in denen das Grundbuchamt kontaktiert werden sollte oder muss.
Erbfall Ist eine verstorbene Person als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wird das Grundbuch unrichtig. Die Erbinnen und Erben sind verpflichtet, die Berichtigung des Grundbuchs zu veranlassen. Das Grundbuchamt ist daher über den eingetretenen Erbfall zu informieren und die Berichtigung unter Vorlage des Erbnachweises zu beantragen. Welche Unterlagen hierfür als Nachweis benötigt werden, hängt vom Einzelfall ab. In Betracht kommen insbesondere Erbscheine oder Testamente mit Eröffnungsniederschrift. Wird die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fallen für die Eintragung der Erbinnen und Erben als neue Eigentümer keine Grundbuchgebühren an.
Namensänderung Namensänderungen (z. B. durch Heirat oder Scheidung) sollten dem Grundbuchamt ebenfalls mitgeteilt und die Eintragung der Änderung im Grundbuch unter Vorlage eines geeigneten Nachweises beantragt werden. Dies gilt sowohl für Grundstückseigentümer als auch für Rechteinhaber in Abt. II und Abt. III des Grundbuchs. Die Eintragung der Namensberichtigung ist gebührenfrei.
Änderungen bei Unternehmen, Vereinen und Organisationen Unternehmen, Vereine oder andere Organisationen, die in das entsprechende Register (z. B. Handels- oder Vereinsregister) eingetragen sind, sollten Änderungen des Namens/der Firma oder des Sitzes gegenüber dem Grundbuchamt unter Verweis auf die erfolgte Registereintragung mitteilen. Auch Rechtsnachfolgen können dem Grundbuchamt zur Kenntnis gebracht werden, damit eine Aktualisierung des Berechtigten eines Rechts in Abt. II oder Abt. III erfolgen kann. Hierfür sind entsprechende Nachweise vorzulegen.
Adressänderungen Adressänderungen müssen dem Grundbuchamt nicht pauschal mitgeteilt werden. Dies ist für das Grundbuchamt nur interessant, wenn und solange ein Eintragungsverfahren läuft.
Sonderformen des Grundbuchs
Neben dem regulären Grundstücksgrundbuch gibt es für bestimmte besondere Eigentums- und Rechtsverhältnisse eigene Formen des Grundbuchs. Dazu gehören insbesondere Wohnungseigentum, Erbbaurecht und Berggrundbücher.
Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung in einem Gebäude. Jedem Wohnungseigentümer des Gebäudes gehört ein Anteil am Grundstück. Dieser Anteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung sowie mit gemeinschaftlichem Eigentum.
Wohnungseigentum wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet. Hierzu muss ein Antrag auf Eintragung bei dem zuständigen Grundbuchamt gestellt und die nötigen Unterlagen (z. B. Bewilligung, Abgeschlossenheitsbescheinigung) vorgelegt werden. Jede Wohnung erhält dann ein eigenes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden.
Hiervon zu unterscheiden sind Wohnungseigentumssachen. Hierbei handelt es sich um Streitigkeiten, die sich aus dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und mit anderen ergeben. Sie sind im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt: WEG) geregelt. Für die Wohnungseigentumssachen ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet, zuständig.
Ein Erbbaurecht ermöglicht es, auf einem Grundstück ein Gebäude zu haben oder zu errichten, ohne selbst Eigentümern oder Eigentümer des Grundstücks zu sein. Das Grundstück und das Erbbaurecht können also unterschiedlichen Personen gehören.
Das Erbbaurecht wird im Grundbuch des Grundstücks (Grundstücksgrundbuch) als Recht in Abt. II eingetragen. Hierzu muss ein Antrag auf Eintragung bei dem zuständigen Grundbuchamt gestellt und die nötigen Unterlagen (z. B. Bewilligung) vorgelegt werden. Außerdem wird für das Erbbaurecht ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Darin werden die Erbbauberechtigten sowie die Rechte und Belastungen des Erbbaurechts eingetragen.
Berggrundbücher werden bei den Grundbuchämtern für sämtliches im jeweiligen Bezirk belegenes Bergwerkseigentum geführt. Anders als im regulären Grundstücksgrundbuch, werden in Berggrundbüchern keine Grundstücke geführt, sondern Bergwerksfelder.
Bergwerkseigentum wird auf Antrag von der zuständigen Bergbehörde verliehen. Diese veranlasst anschließend die Eintragung in das Berggrundbuch.
Besondere Bahngrundbücher werden in Hessen seit 2014 nicht mehr geführt. Die in den Bahngrundbüchern enthaltenen Eintragungen wurden auf das reguläre Grundstücksgrundbuch jedes zur Bahneinheit gehörenden Grundstücks übertragen.
