Die Klägerin mietete ab Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Bahnhofsviertel in Frankfurt am Main. Die Nettomiete betrug zu Beginn 1.450 Euro. Die Vergleichsmiete für die Wohnung beläuft sich nach dem Frankfurter Mietspiegel auf rund 1.040 Euro. Das Mietverhältnis endete im August 2026.
Die Wohnung liegt in einem Gebiet, das nach der hessischen Mieterschutzverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt hat. Die Mieterschutzverordnung wurde durch die hessische Landesregierung auf Grundlage der sog. „Mietpreisbremse“ (§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) erlassen. Sie galt zunächst von November 2020 bis November 2025 und wurde kurz vor ihrem Auslaufen durch eine weitere Verordnung der Landesregierung bis einschließlich November 2026 verlängert.
Die Klägerin verlangte von ihren Vermietern Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen Verstoßes gegen die „Mietpreisbremse“. Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 hatte sie damit Erfolg. Ihre Klage scheiterte aber, soweit sie Rückzahlung überhöhter Mieten für die Monate Dezember 2025 bis einschließlich August 2026 forderte.
Die für Mietsachen zuständige Berufungskammer (11. Zivilkammer) des Landgerichts Frankfurt am Main erklärte in ihrem Urteil, dass die Klägerin sich für diesen Zeitraum nicht auf die hessische Mieterschutzverordnung stützen könne. Denn die im November 2025 von der Landesregierung verlängerte Verordnung sei aufgrund eines Begründungsmangels nichtig.
Die Landesregierung müsse in der Begründung zumindest auf zeitnah erhobenes Datenmaterial abstellen, wenn sie ein Gebiet als eines mit angespanntem Wohnraum ausweise. Der Bundesgesetzgeber habe das bei Einführung der „Mietpreisbremse“ klargestellt. Bei der Verlängerung der Mieterschutzverordnung für Hessen im November 2025 sei das offenkundig nicht der Fall gewesen. Die Kammer hat in ihrem Urteil erklärt: „Zur Begründung der im November 2025 erlassenen Rechtsverordnung wurde auf dieselben empirischen Daten abgestellt, welche auch für die Begründung der im November 2020 erlassenen Rechtsverordnung maßgeblich waren. Dass über fünf Jahre alte Daten (…) kein ‚zeitnahes‘ Datenmaterial darstellen, liegt (…) auf der Hand.“ Die Landesregierung habe die Begründung aus dem Jahre 2020 nämlich ohne neue Erwägungen nahezu wortidentisch auch zur Begründung der im Jahre 2025 erlassenen Rechtsverordnung herangezogen.
„Es kommt erschwerend hinzu, dass der Landesgesetzgeber (…) es auch unterlassen hat, die – ausweislich seiner eigenen (!) Verordnungsbegründung – für eine vollständige Beurteilung des Wohnungsmarktes erforderlichen Stellungnahmen der (Ober-)Bürgermeister der betroffenen Gemeinden erneut einzuholen und auszuwerten. Es wurden offenkundig veraltete Stellungnahmen der Gemeinden zur Begründung der Rechtsverordnung herangezogen“, so die Kammer.
Das Urteil gilt nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits. Die 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main ist jedoch für alle Berufungen in Wohnungsmietstreitigkeiten in Frankfurt zuständig.
Die Entscheidung (Aktenzeichen 2-11 S 110/26) ist nicht rechtskräftig. Die Kammer des Landgerichts hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Die Mieterschutzverordnung vom 12. November 2025 („Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung“) ist veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Hessen Nr. 74 vom 17. November 2025 auf den Seiten 1 bis 29.